去年我邻居老王卖房子，差点栽了大跟头。他的房产证上明明白白写着他一个人的名字，中介也说没问题，结果到了过户窗口，工作人员直接把材料退了回来：“这是婚后买的房，属于夫妻共同财产，你爱人没来签字，过不了户。”老王当时就懵了，赶紧回家找老婆，一来一回耽误了半个月，买家差点反悔。
很多人买房、卖房，只盯着户型、地段、价格，却忽略了手里那本房产证——这本红本本上的每一行字，都直接关系到你的钱袋子和房子的合法性。今天咱们就把房产证掰开揉碎了说，重点看这5个地方，看完你就知道怎么避坑、怎么省钱了。
一、看产权：别以为写谁的名字就是谁的
拿到房产证，第一眼先看“共有情况”这栏，这直接决定了房子是谁的、过户需要谁签字。
1. 单独所有
如果写的是“单独所有”，一般有两种情况：
- 婚前全款买的房，或者婚前付了首付、婚后用个人财产还贷，产权归个人；
- 婚后买的房，但夫妻双方明确约定归一方所有，并且做了公证。
这种情况过户时，只需要产权人一个人到场签字就行，配偶不用来。
2. 共同所有
如果写的是“共同共有”或“按份共有”，比如写了夫妻两个人的名字，或者父母和子女的名字，过户时必须所有共有人都到场签字，少一个都不行。
重点提醒：哪怕房产证上只写了一个人的名字，只要是婚后用夫妻共同财产买的房，法律上默认是夫妻共同财产，卖房时必须夫妻双方到场签字，不然合同无效，过不了户。之前有个案例，丈夫偷偷把婚后买的房卖了，老婆起诉到法院，最后合同被撤销，房子又退了回来，买家白忙活一场。
怎么确认是不是共同财产？最稳妥的办法是去不动产登记中心查档，看“共有情况”栏的备注，或者看购房合同、付款凭证，是不是用夫妻共同财产买的。
二、看产证日期：差一天，可能多交几万税
房产证上的“登记日期”或“契税完税日期”，直接决定了你卖房时要交多少税，这是最容易被忽略的省钱点。
1. 满二：免增值税
从契税发票日期或产证日期算起，满两年的房子，卖的时候不用交增值税（一般是5.3%，包括增值税和附加税）。比如一套100万的房子，不满两年要交5.3万的增值税，满两年就省了这笔钱。
2. 满五唯一：无税
满五年，并且是家庭唯一住房的房子，卖的时候既不用交增值税，也不用交个税（一般是1%或差额的20%）。这是最划算的情况，一套100万的房子，能省6万多的税。
3. 满五不唯一：有个税
满五年但不是家庭唯一住房的房子，卖的时候要交个税，一般是成交价的1%，或者差额的20%（差额=成交价-原购价-合理费用）。
4. 不满两年：税最高
不满两年的房子，卖的时候要交增值税和个税，综合税率能到6.3%左右，一套100万的房子，要交6万多的税，非常不划算。
注意：不同城市对“满二”“满五”的认定标准可能不一样，有些城市是看网签日期，有些是看契税发票日期，最好提前问清楚当地的政策。另外，“家庭唯一住房”指的是夫妻双方及未成年子女名下在当地只有这一套房。
三、看土地性质：出让和划拨，差的是真金白银
房产证上的“土地性质”栏，写的是“出让”还是“划拨”，直接关系到你过户时要不要补钱。
1. 出让
“出让”意味着开发商已经交了土地出让金，房子是商品房，过户时不用再补土地出让金，交易成本低，流通性也强。
2. 划拨
“划拨”意味着这块地是国家无偿划拨给单位或个人使用的，比如经济适用房、房改房、安置房，过户时需要补交土地出让金，一般是按评估价的1%-3%收取，一套100万的房子，可能要补1-3万。
重点提醒：划拨地的房子价格一般比出让地的便宜，但过户成本高，而且有些划拨地的房子不能上市交易，或者需要满足一定条件才能交易，比如经济适用房需要满5年才能上市。买这种房子时，一定要问清楚能不能过户、需要补多少土地出让金，别被低价坑了。
怎么看土地性质？房产证上“土地性质”栏写得很清楚，也可以去不动产登记中心查档，看土地出让合同。
四、看面积：契税怎么算，面积和套数说了算
买房时交的契税，是按房子的面积和你名下的套数来算的，面积不同、套数不同，税率差很多。
1. 首套房
- 90平及以下：契税1%
- 90平以上：契税1.5%
2. 二套房
- 90平及以下：契税1%
- 90平以上：契税2%
3. 三套房及以上
不管面积多大，契税都是3%（有些城市是4%，具体看当地政策）。
注意：这里的面积是建筑面积，不是套内面积，有些开发商会宣传“套内面积100平，建筑面积120平”，但交契税时按建筑面积算。另外，“首套房”“二套房”的认定是看你名下在当地的房产套数，全国范围内的房产有些城市会联网核查，有些不会，最好提前问清楚。
举个例子：你买一套100平的首套房，总价200万，契税是200万×1.5%=3万；如果是二套房，契税就是200万×2%=4万，差了1万。
五、看用途：70年、50年、40年，不是一回事
房产证上的“用途”栏，决定了房子的使用年限、水电收费标准、能不能落户，这是最容易踩坑的地方。
1. 住宅：70年
用途写“住宅”的房子，是我们常说的商品房，使用年限70年，能落户，民用水电（便宜），贷款年限长（最多30年），适合自住。
2. 商业、旅游、娱乐：40年
用途写“商业”“旅游”“娱乐”的房子，比如商铺、写字楼、商住房，使用年限40年，不能落户，商用水电（贵），贷款年限短（最多10年），首付比例高（一般50%），转手也难。
3. 工业、科教文卫体：50年
用途写“工业”“科教文卫体”的房子，比如厂房、学校、医院，使用年限50年，一般不能作为住宅使用，也不能落户。
重点提醒：有些开发商会把40年的商住房宣传成“住宅”，说“能住、能贷款”，但实际上不能落户，水电贵，转手难，升值空间也小。买房子时，一定要看清楚“用途”栏，别被忽悠了。
房产证避坑全流程：买房卖房前必做的3件事
1. 查档：不管是买房还是卖房，先去不动产登记中心查档，确认产权、土地性质、用途、抵押情况，有没有查封、冻结，避免买到问题房。
2. 算税：根据产证日期、面积、套数，算清楚要交多少税，尤其是卖房时，满二、满五唯一能省不少钱，别稀里糊涂多交了税。
3. 带齐材料：过户时，带齐身份证、户口本、结婚证（如果是夫妻共同财产）、产证、契税发票，确保所有共有人到场签字，避免白跑一趟。
写在最后：房产证是房子的“身份证”，别马虎
房产证上的每一个字，都不是白写的。它不仅是你拥有房子的证明，更关系到你的钱袋子和房子的合法性。买房、卖房前，一定要仔细看这5个地方，不懂就问专业人士，别像老王一样，到了过户才发现踩了坑。
记住：房子是大事，多一份谨慎，就少一份麻烦。
温馨提示：
1. 婚后买房，哪怕只写一个人的名字，也是夫妻共同财产，卖房必须双方签字。
2. 满五唯一的房子最划算，卖房时尽量等满五年再卖，能省不少税。
3. 划拨地的房子过户要补土地出让金，买之前一定要算清楚成本。
4. 商住房和住宅不是一回事，别被低价忽悠，买之前看清楚用途栏。
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